Ответы на вопросы по недвижимости.

 

Удивительно, но моя последняя рассылка вызвала шквал писем и комментариев. Поскольку тема про получение пассивного дохода с помощью недвижимости оказалась столь интересна многим читателем моей рассылки, я решила в этом выпуске собрать некоторые вопросы и комментарии, которые приходили в мой адрес, и мои ответы на них.

Для начала, хочу немного повиниться))

Прошлая рассылка писалась на протяжении месяца, со всеми сложными расчетами, уточнениями информации, графиками и т.д. Поэтому, не удивительно, что за всеми этими деталями я упустила из вида главное – то, что не все люди знают и помнят про эффект капитализации!

Ведь если взять всю прибыль от первой квартиры с учетом уплаты налогов, то получим 4 821 698,16.

Если же взять всю прибыль от вложения в ETF, то получим уже 16 297 045,31р.!

 

Таким образом, если доходность в процентах отличается в 2 раза, то в чистых суммах разница уже получится в 4 раза в пользу портфеля из ETF!

 

И пусть прибыль в данном случае также значительно обеспечена резким падением рубля по отношению в доллару, как мне справедливо заметили в письмах, однако, общего результата это не отменяет. Наоборот, получилась наглядная иллюстрация того, что портфель стоит составлять не только из разных активов, но и из разных валют.

В общем, как говорится, «а слона-то мы и не заметили», так что приходится исправляться))

А теперь, собственно, к вопросам и комментариям.

 

Вопрос/комментарий 1. «Елена, насколько я знаю, Ваши коллеги предлагают вкладываться в объекты недвижимости за границей. Например, в парковки с доходностью в 8%. С учетом падающей в цене недвижимости в Москве, стоит ли присмотреться к подобным предложениям?»

 

Пару лет назад я уже писала рассылку на эту тему.

Собственно, добавить мне к тому письму нечего, кроме того, что уже есть первые пострадавшие от подобных «инвестиций».

Почему все об этом молчат? Спасибо моему партнеру Владимиру, который напомнил мне очередной «слоновий» анекдот в тему:

«Один новый русский другому рассказывает.

— Купил, — говорит, — слона. Слоник такой замечательный, детей на себе катает, на задние ноги встаёт по команде, утром нежно хобот на грудь кладёт – будит, на целый день хорошее настроение. Чудо, а не слон.

— Я бы тоже купил, — второй отвечает.

— Так покупай у меня.

Через неделю встречаются, второй говорит:

— Слон просто кошмар какой-то. Мебель всю поломал, везде большие кучи, есть постоянно просит, топает, спать мешает. Купи слона обратно.

— Не, брат, с такой рекламой ты слона не продашь»

 

Ну да. Так же обстоит дело и с подобными предложениями по недвижимости с высокой доходностью.

 

Вопрос/комментарий 2. “Мне думается, что это пример непрофессионализма в деле инвестирования в недвижимость. Инвесторы не просто вкладывают свои деньги, они используют кредитное плечо и улучшают недвижимость так, чтобы повысить доходность. Для Петербурга процент порядка 20% в год. В агрессивном варианте до 35%, но это уже и существенная головная боль. На 35% ориентироваться не надо. Продемонстрированные варианты инвестирования в недвижимость «в лоб» действительно дают мало, хорошо не в минусе.”

 

Если цель – рискнуть капиталом, чтобы попробовать получить максимум прибыли – то проще тогда открыть брокерский счет и/или профессиональный счет unit-linked и, воспользовавшись предоставляемым кредитным плечом, попробовать обыграть рынок. По крайней мере, в этом случае на кону будет стоять гораздо меньшая сумма, чем при «играх» с кредитными плечами при вложении в недвижимость.

Только вот к понятиям «инвестиции» ни тот, ни другой способ не будет иметь никакого отношения.

 

Вопрос/комментарий 3. “Меня поражают принципиально разные графики разных авторов. У некоторых, например, ММВБ выше инфляции. Разобраться в этом сложно.”

 

Индекс ММВБ у нас один, поэтому данные о его доходности у разных авторов в принципе не могут быть разные. Вот как выглядит динамика индекса ММВБ.

1805

 

Всё зависит от того, за какой период эти самые данные брать.

  • Если брать данные с 1999г., то мы увидим, что индекс, действительно, за это время хорошо вырос.
  • Если же взять данные с октября 2007г., как это сделала я, то мы увидим, что за этот период индекс фактически топтался на месте из-за сильного падения в 2008г.

 

Так что я бы с удовольствием сравнила данные по доходности аренды квартиры в Москве с индексом ММВБ с 1999г., но, к сожалению, у меня были только примеры с конца 2007г. Буду рада, если мне кто-то предоставит реальные расчеты за более длительный период.

 

Вопрос/комментарий 4. «С квартирой важен такой момент, что в ней можно жить:) Т.е., если мы берем семью со средним доходом и несколькими детьми, то вложения в квартиру, которую сейчас можно сдавать, а потом передать выросшему ребенку, — это отличные вложения, на мой взгляд. Так что да, я — за недвижимость.”

 

На Западе во многих странах широко распространен институт аренды недвижимости. Многие люди, не желая обременять себя лишней собственностью и «привязкой» к месту, все чаще между покупкой квартиры и снятием жилья делают выбор в пользу последнего.

К сожалению, в нашей российской действительности жить на съемной квартире = навлечь на себя на кучу психологических и организационных проблем. Желая уйти от налогов, россияне не очень-то любят давать постоянную регистрацию своим арендаторам. В результате, остро встают вопросы о легализации, медицинском обслуживании, получении различных соц.услуг и т.д. Когда ты один или с супругом – всё это еще можно как-то решить. Однако… Всё сильно меняется, когда в семье появляется ребенок. Тут уже особо остро встают вопросы с прикреплением к поликлинике, садику, школе и т.д.

Помню, мы с мужем в начале тоже жили на съемной квартире. Поначалу нас это не особо волновало, даже когда появился сын. Ну, садик ребенку первое время не нужен вовсе, контракт на медицинское обслуживание с платной клиникой заключили – что еще нужно для счастья? Для меня лично всё закончилось в один «прекрасный» момент, когда соседи затеяли капитальный ремонт. Представляете, что такое – дрель с утра до вечера, когда в доме семимесячный малыш?! Я как-то пошла с ребенком к соседям и очень спокойно и доброжелательно попросила дать мне 15 минут тишины, чтобы я покормила ребенка и собрала его на улицу, где он поспит без шума. В ответ получила очень грубое: «Вы тут квартиру снимаете – поживете и съедете, а нам тут жить всё время! Так что нечего на шум жаловаться!». Собственно, в этот момент я поняла, что со съемными квартирами я навсегда завязываю))

Так что я тоже вполне разделяю желание уберечь своих детей от лишних психологических и организационных проблем, подарив им недвижимость.

 

В таких случаях я всегда вспоминаю Кийосаки с его незабвенным «актив-пассив».

Получается, что если мы хотим купить актив (то, что приносит деньги в кошелек) — то мы должны очень хорошо оценить эту самую эффективность от актива. Взвесить все За и Против. Ну и тогда, да, в большинстве случаев получится, что квартира в Москве — это сейчас совсем не выгодный актив.

Другое дело, если мы хотим купить квартиру именно как пассив, то есть то, что не будет приносить нам хороший доход, но подойдет как жилье для наших детей. Тут нам, по сути, все равно, сколько эта квартира будет приносить деньги до того, как превратится в пассив для наших детей, потому что мы изначально покупали ее не как актив.

 

Таким образом, если мы посмотрим на это через призму книг Кийосаки, то мы увидим, что в двух этих случаях мы покупаем абсолютно разное: в первом — актив, а во втором — пассив. Потому и оценивать мы будем в первом случае — доход, а во втором — всё для проживания наших детей.

 

Напоминаю, что с 1 июня произойдет повышение стоимости услуг, поэтому если вас интересует получение пассивного дохода, успейте воспользоваться старыми ценами.

Что касается личной консультации, то просьба запланировать ее на ближайшее время, потому что в конце мая я на несколько дней улечу в Майами.
 
TEXT.RU - 100.00%

Оставить комментарий