Спор о деньгах №106. Как выжать максимум из недвижимости?

Думаю, у большинства людей при фразе «Как заработать на недвижимости» сразу всплывает стойкая ассоциация с книгой Р. Кийосаки «Бедный папа, богатый папа». А у тех, у кого данная ассоциация не появляется, тому еще предстоит эту книгу открыть)) Однако и те, и другие люди уже уяснили, что волшебная формула «купи квартиру в кредит – сдай в аренду – получай арендную плату больше платежей по ипотеке – живи припеваючи» в реальной жизни почему-то не работает.

И, действительно, если сейчас попробовать применить эту формулу на квартиру в Москве, то получим следующее:

Стандартная однокомнатная квартира в Москве (Капотня) – 4 600 000р.

Минимальный взнос по квартире – 614 000р.

Кредитные выплаты на 30 лет – около 54 000р.

Аренда этой самой квартиры – около 30 000р.

 

Берите, люди добрые, и ни в чем себе не отказывайте!

 

Точно так же легко посчитать, какую прибыль будет приносить подобная квартира, если ее купить без ипотеки и сдавать в аренду. Открываем калькулятор… и… барабанная дробь… 6,5%. Вычтите из этой суммы налоги и оплату капитального ремонта квартиры и получите стандартную доходность в 4-5% годовых.

 

После подобных подсчетов хочется куда подальше забросить книгу Кийосаки, забыть про все его советы и положить деньги в такой надежный и доступный банк, однако… лучше с этим не торопиться!

 

Ровно три года назад, 23 ноября 2010г., я выпустила рассылку, которую затем продублировала в декабре в блоге вот здесь.

Обратите внимание: в кризисные и посткризисные периоды, когда люди особо остро ощущают нехватку наличных денег и пытаются всеми способами продать имеющиеся активы, легко можно встретить предложения по недвижимости с доходностью 16%. В то время как сейчас, например, я предлагаю недвижимость в Германии только клиентам в качестве части инвестиционного портфеля для получения пассивного дохода, поскольку теперь недвижимость в Германии – это стабильно и надежно и около 4-5% годовых.

 

«Так что же теперь, ждать кризиса, чтобы купить недвижимость?», — спросите Вы.

«Конечно! Только кризиса не мирового и не странового, а частного!», — отвечу я.

 

Итак, давайте вместе рассмотрим возможные кризисы, в результате которых нам становятся доступны интересные объекты недвижимости:

 

1.     Кризис невыплаты долга. Посредник – банк.

 

 Допустим, человек взял недвижимость в ипотеку и не может продолжать за нее расплачиваться. В этом случае банк выставляет недвижимость на продажу, но не за полную стоимость, а за ОСТАТОК того долга, что ему остались должны. В результате стоимость объекта может доходить до 50-80% от текущей рыночной цены.

 

Например.

Обратим внимание на юг Европы – солнечную Испанию. Кризис особенно ощутимо ударил здесь по рынку прибрежной недвижимости, где скидка от максимумов в 2007-начале 2008гг достигает сегодня 40-70%, что делает рынок недвижимости потенциально более выгодным при восстановлении мировой экономики. К тому же недавно правительство Испании заявило об официальном выходе страны из рецессии.

Поэтому особенно привлекательны становятся объекты недвижимости, как, например, коммерческое помещение в новом ТЦ. Построенное в 2008г. в пригороде города Бенальмадена (что между деловой Малогой с крупным портом и международным аэропортом и курортным всемирно известным городом Марбейя в Испании), оно находится в 300м от моря. При этом месторасположение — элитный район с крупным казино, гольф-полем и гипермаркетом типа «Седьмой континент». Площадь — 48м2. Банк продает за 33300 евро то, что по рыночным ценам сегодня стоит около 90 000 – 100 000 евро. При этом помещение сдается с арендной платой 480 евро в месяц или 5 760 евро в год. Если учесть, что дополнительные платежи на покупку (государственный налог, нотариус, адвокат, пошлина) в этом случае составят около 3 300 евро, то мы получаем привлекательный объект недвижимости за 36 600 евро с доходностью в 15,7% годовых. Или, как вариант, можем продать его за 80 000 евро (чуть ниже рыночной цены для ускорения процесса продажи) и получить доход в 118% ориентировочно всего за три месяца владения объектом недвижимости.

 

2.     Кризис невыплаты долга. Посредник – судебный аукцион.

 

Это – разновидность предыдущего способа получить выгодный объект недвижимости, с той лишь разницей, что здесь сделка происходит не через банк, а через аукцион.

 

Например.

Трехкомнатная квартира в центре города Марбейи (Испания), 70 м2, расположенная в 600м от «старого города» и в 800м от моря. Цена аналогичных квартир в этом доме находится в районе 180 000 евро. Данная недвижимость на аукционе выставлялась за 40000, но в ходе торгов ее цена поднялась до 60000, где и была куплена (вместе со всеми налогами и платежами за 69 000р). Аренда составляет 800 евро в месяц или 9 600 евро в год. Доходность в этом случае составляет 13,9% в год. Данная квартира затем была успешно продана в течение двух месяцев за 130 000 евро. Как несложно посчитать, прибыль в этом случае составила 88%.

 

3.     Кризис межличностный.

 

Допустим, жила себе пара и обзаводилась различными активами, пока… не решили в один прекрасный момент расстаться с обтекаемой формулировкой «не сошлись характерами». Понятно, что в такой ситуации им хочется побыстрее расставить все точки над и. В результате объекты недвижимости в этом случае могут продаваться с хорошей скидкой к рыночной цене.

 

Например.

Коммерческое помещение в Мадриде (Испания), сдано до 2030г. всем известному магазину Benetton. Площадь 130м2 продается за 305 000 евро (часто цену можно еще снижать на 5-25% в ходе переговоров, в зависимости от объекта и мотивов продавца), при том, что цена аналогичных помещений в этом районе Мадрида составляет около 400 000 евро. Аренда по договору составляет 3 000 евро в месяц или 36 000 евро в год. В результате получаем доходность 11,8% в год. Также на 50% стоимости этого помещения можно взять ипотеку на 30 лет и довести доходность до 15,6% годовых (привет Кийосаки!)).

 

4.     Кризис в бизнесе.

 И, наконец, также наверняка знакомая Вам история, когда бизнесмены вдруг решают «сменить концепцию бизнеса» или «бросить всё и превратиться в дауншифтера». Но! В этом случае необходимо понимать, что продается не просто недвижимость, а действующий бизнес. Соответственно, надо быть готовым к последствиям, с которым сталкивается любой собственник «свечного заводика».

Например.

Продается здание в 8 этажей в центре Барселоны (Испания) – действующий медицинский центр-госпиталь, который можно перепрофилировать в диагностический центр. Само здание при этом стоит более 15 000 000 евро, однако его можно купить сейчас за 6 000 000 евро и в придачу получить готовый бизнес-план на 2 000 000 – это резерв на 2 года, включая все расходы и зарплату персонала. Действующая команда врачей, топ-менеджмент, клиентура, медоборудование, удобное расположение и публичный паркинг в шаговой доступности прилагаются. Доходы в этом случае зависят исключительно от Ваших способностей бизнесмена, но в рукаве будет запасной козырь – качественный ликвидный объект недвижимости с 60% скидкой цены покупки к рынку!

Как видите, нет ничего невозможного – и на недвижимости можно получать хорошую прибыль, используя локальные кризисы. Просто это, как и всё в мире инвестиций – отдельная работа по поиску выгодных активов и их приобретению.

 

Все примеры реальны и любезно предоставлены моими партнерами в Испании, которые оказывают полный комплекс услуг по приобретению недвижимости, начиная от подбора и юридической проверки выставленного на продажу объекта, заканчивая помощью в получении ипотеки, сопровождением самой сделки и дальнейшим управлением объектом недвижимости.

 

Если Вас заинтересовали подобные предложения, и Вы хотели бы узнать подробности – обращайтесь Elena@nfs-krasavina.ru

 

  • Тая
    16.11.2013 18:38

    меня заинтересовала эта статья. я ответила на почту. но ответа пока не получила) как узнать контакты ваших испанских партнеров?

    Ответить
    • elenakrasavina
      16.11.2013 21:50

      Тая, финансовые советники — тоже люди, которым хоть иногда хочется устроить себе выходной)) Тем более, что 2 субботы в месяц я провожу встречи в офисе, в «нерабочую» субботу хочется побыть с родными))
      Сейчас отвечу на Ваше письмо. Простите за задержку!

      Ответить
      • Тая
        16.11.2013 22:03

        Елена, спасибо большое за ответ! хороших выходных!!

        Ответить
  • Михаил Закамский
    23.11.2013 19:15

    Елена, добрый день!

    Очень интересные схемы. Но в реале, наверное, все таки не такие радужные.

    Во-первых, здесь не учтены расходы на оплату услуг Ваших испанских партнеров и Ваших услуг. Причем как услуг по подбору варианта, так и по последующему управлению объектом. Сам то инвестор не сможет заниматься тех. и коммерческой эксплуатацией скорее всего.

    Во-вторых, коммунальные платежи и текущий и капитальный ремонт. Возможно, ежегодные налоговые платежи.

    Однако, запас прочности в описанных Вами вариантах велик. Думаю, все равно будет интересно.

    Подскажите, насколько реально подобрать подобный привлекательный вариант в сжатые сроки? Или это разовые «выстрелы», которых ждать нужно достаточно долго?

    Спасибо.

    Ответить
    • elenakrasavina
      26.11.2013 18:51

      Михаил, добрый день!

      Да, мои партнеры тоже всё это считали — всё равно получается выгодно))

      Ответ на последний вопрос в большей степени зависит от стоимости объекта. На объекты в районе 50 000 евро — большой спрос, поэтому их надо прицельно «ловить» и очень быстро «хватать». Объекты же от 1 000 000 евро бывают более привлекательны, и при этом менее ликвидны, поэтому есть практически всегда. Но, в целом, по статистике моих партнеров, поиск объекта обычно занимает не более 2 месяцев.

      Ответить
Оставить комментарий