Хороший доход от недвижимости?

Спор о деньгах №178

Удивительно, но факт: согласно Всероссийскому центру изучения общественного мнения (ВЦИОМ), россияне считают наиболее привлекательным способом вложения денег – недвижимость.

01

 

А уж если речь идет о пассивном доходе, то тут ни о каких других способах даже не заикайтесь! Недвижимость – и точка! Ну как же?! Она ведь и в цене ВСЕГДА растет, и доход от аренды приносит!

 

По роду своей деятельности, я часто встречаюсь с клиентами, которые самостоятельно и на довольно высоком уровне инвестируют в недвижимость и занимаются этим много лет. Все они утверждают, что доходность по объектам недвижимости составляет максимум 6-7%.

 

Именно поэтому, я решила провести что-то типа модного «журналистского расследования» и найти реальные примеры с расчетами. Поскольку я лично в «живую» недвижимость деньги не вкладываю, изначально считая занятие сие делом неблагодарным и невыгодным, я пошла «побираться» по клиентам и коллегам. «Подайте, кто сколько может, реальных примеров с расчетами по объектам недвижимости».

В результате, благодаря добрым людям, у меня на руках сегодня есть 2 абсолютно реальных примера о доходности объектов недвижимости.

Посчитаем вместе?

 

Квартира №1.

Была куплена в сентябре 2007г.  за 190 000$. Услуги риэлторов и прочие расходы при покупке составили 10 000$. Итого = 200 000$ или 5 118 000 по курсу 25,5896.

За эти годы расходы составили:

  • Кухня и диван – 150 000р.
  • Техника на кухню и стиральная машина – 50 000р.
  • Мебель от ИКЕА – 70 000р.
  • Обновление чехла – 7 000р.
  • Мелкий ремонт сантехники – 5 000р.
  • Услуги риэлторов на поиск новых арендаторов – 150 000р.
  • Простоев не было

 

Итого было вложено в квартиру за 8,5 лет = 5 550 000р. (надо же, какая красивая сумма получилась)))

 

За это время она принесла доход:

Поскольку раньше у владельца квартиры были некоторые проблемы с ведением бюджета, то четкие данные есть только за последние 3 года. До этого – стоимость аренды составляла 600$ и минус около 1800р. за коммунальные расходы. Давайте в этом случае посчитаем, что 1 октября 2007г. арендодатель начинает получать 600$ по текущему курсу минус 1800р. Курс доллара, для удобства расчетов, закрепляется на 1 октября каждого года.

В 2014г. стоимость аренды составляла 40 000р. Стоимость коммунальных расходов – 3000р.

В 2015г. стоимость аренды составляла 38 000р. Стоимость коммунальных расходов – 3000р.

В 2016г. стоимость аренды составляла 38 000р. Стоимость коммунальных расходов – 3600р.

 

В результате получаем:

022

 

Итак. Средняя доходность данной квартиры за все эти годы составила 4,56%. После уплаты налогов – 3,97%.

За это время стоимость квартиры выросла до 8 500 000р.

Таким образом, если ее сейчас продать, то можно получить прибыль за 8,5 лет в размере 5,09% годовых.

 

Итого. Вложения в данную конкретную недвижимость за 8,5 лет принесли бы общий доход (аренда + продажа) в 9,65% без учета налогов или 9,06% с учетом налогов в рублях.

 

Квартира №2.

Была куплена тоже в сентябре 2007г.  за 90 000$. Услуги риэлторов и прочие расходы при покупке составили 3 600$. Итого = 93 600$ или 2 395 000 по курсу 25,5896.

За эти годы расходы составили:

  • Кухня, мелкий ремонт плиты, замена холодильника и матраса– 17 500р.
  • Замена сантехники – 30 000р.
  • Замена окон – 50 000р.
  • Переклейка обоев – 16 000р.
  • Мелкий ремонт сантехники – 5 000р.
  • Услуги риэлторов на поиск новых арендаторов – 150 000р.
  • 2 месяца простоев за 8,5 лет

 

Итого было вложено в квартиру за 8,5 лет = 2 663 500р.

 

За это время она принесла доход:

Поскольку раньше у владельца квартиры были некоторые проблемы с ведением бюджета, то четкие данные есть только за последние 3 года. До этого – стоимость аренды составляла 500$ и минус около 1500р. за коммунальные расходы. Давайте в этом случае посчитаем, что 1 октября 2007г. арендодатель начинает получать 500$ по текущему курсу минус 1500р. Курс доллара, для удобства расчетов, закрепляется на 1 октября каждого года.

В 2014г. стоимость аренды составляла 28 000р. Стоимость коммунальных расходов – 2250р.

В 2015г. стоимость аренды составляла 25 000р. Стоимость коммунальных расходов – 2650р.

В 2016г. стоимость аренды составляла 25 000р. Стоимость коммунальных расходов – 3600р.

 

В результате получаем:

023

 

Итак. Средняя доходность данной квартиры за все эти годы составила 6,95%. После уплаты налогов – 6,05%.

За это время стоимость квартиры выросла до 5 000 000р.

Таким образом, если ее сейчас продать, то можно получить прибыль за 8,5 лет в размере 7,61% годовых.

 

Итого. Вложения в данную конкретную недвижимость за 8,5 лет принесли бы общий доход (аренда + продажа) в 14,56% без учета налогов или 13,66% с учетом налогов в рублях.

 

На первый взгляд, доходность очень неплохая. Особенно, если сравнить эту самую доходность с другими активами на российском рынке. Так, например, я для сравнения взяла:

  1. официальный уровень инфляции в России;
  2. официальные ежемесячные данные ЦБ по ставкам вкладов сроком на 1 год и вычислила среднюю годовую доходность;
  3. рост индекса ММВБ за этот период времени.

 

В результате, получилась вот такая табличка:

024

 

Как видим, если доходность по первой квартире идет примерно вровень с инфляцией, то вторая квартира показывает доход существенно выше инфляции.

 

Однако, что будет, если мы возьмем доходность умеренного портфеля для получения пассивного дохода из зарубежных ETF?

 

Вот та табличка по доходности портфеля, которую я демонстрировала на вебинаре про получение пассивного дохода.

025
Я посчитала, что было бы, если бы мы в октябре 2007г. вложили те самые 200 000$ (5 118 000р.) не в первую квартиру, а в такой портфель. Соответственно, в начале января каждого года мы бы снимали весь начисленный дивидендный доход и переводили бы его в рубли по действующему в январе курсу. В это же время, сам основной капитал продолжал бы расти в тех процентах, которые здесь указаны. Затем 1 мая мы бы забрали весь капитал со счета и перевели в рубли.

 

Как думаете, какая доходность в результате получится?

026

 

Путем нехитрых подсчетов, сначала выясняем, что средний пассивный доход данного портфеля в рублях составил 12,31%

027

 

И, наконец, продав все активы 1 мая и конвертировав полученную сумму в рубли, мы бы получили 16 057 839,43р. вместо первоначальных 5 118 000р. или 14,24% годовых в рублях.

 

Итого. Совокупная доходность данного портфеля в рублях за указанный период в 8,5 лет составляет 26,55%, что почти в 2 раза выше даже самой результативной доходности по квартире в Москве!

028

 

При этом необходимо помнить, что:

  1. Квартира – очень низко ликвидный актив. Продать ее будет не так-то просто. Я, например, на следующий год запланировала себе расширение жилищных условий, поэтому начала потихоньку приглядывать различные предложения в своем районе. Непреложный факт – квартиры сейчас продаются о-о-очень медленно! Над одной квартирой я зимой подхихикивала – за окном снег, а там вид из окна – весь в цвету. Значит, продается с лета. И что думаете? До сих пор продается – фотки опять актуальны стали))

Что касается ETF, то их можно продать запросто в течение дня. На вывод денег уйдет максимум две недели, в зависимости от посредника. Поэтому ни о каких заморозках денег на долгие месяцы (а то и годы) речи не идет.

  1. Квартира требует постоянного присмотра. Риэлторы, арендаторы, соседи, окна, ремонт, простои, коммунальные расходы и прочее… Такое ощущение, что купил не источник дохода, а источник головной боли. Если посчитать, сколько в итоге времени тратится на рентную недвижимость, то может оказаться, что за это время можно было бы заработать гораздо больше денег, потратив усилия на основную деятельность.

Что касается портфеля из ETF, то его нужно проверять раз в год, когда приходит время сделать ребалансировку. Если же мы хотим получать пассивный доход чаще, то, как я уже писала выше, на все действия по выводу средств технически уйдет максимум два часа и максимум 2 недели на получение.

  1. И, наконец, не забываем про «эффект рождественской индюшки». Квартира – 1 яйцо в 1 корзине. Может что угодно произойти как с одним яйцом (квартира сгорит, дом рухнет и т.д.), так и с корзиной (в любой момент может измениться как ситуация в стране в целом, так и на рынке недвижимости в частности). При том, что в квартиру деньги вложены совсем не маленькие, будет очень обидно в один миг лишиться их по какой-то причине.

Что касается портфеля из ETF, то мы по сути вкладываем деньги в разные яйца и (можем) в разные корзины. В портфель может входить золото, фонды недвижимости, облигации и акции разных стран по всему миру. Таким образом, даже если что-то произойдет с одним активом, все деньги ни в коем случае не будут утеряны.

 

Общий вывод. Никогда не стоит вкладывать все имеющиеся деньги в один актив, каким бы привлекательным он не выглядел. На длительных промежутках времени портфель из зарубежных ETF будет не только выгоднее в 2 раза, но и более устойчив ко всем имеющимся инвестиционным рискам, чем самый привлекательный объект недвижимости в одной стране!

 

Кстати, если вы пропустили последний вебинар по пассивному доходу, в котором не только демонстрировался упоминаемый мною портфель, но и подробно рассказывалось обо всех способах получения пассивного дохода, пройдите по этой ссылке.

 

И, напоминаю, что с 1 июня произойдет повышение стоимости услуг, поэтому если вас интересует получение пассивного дохода, успейте воспользоваться старыми ценами.
TEXT.RU - 100.00%

  • Владимир
    06.05.2016 14:10

    Причем, даже если человек совсем не верит в акции и облигации, то можно вложиться только в ETF недвижимости. Например VNQ + VNQI.
    Да, тоже будут какие-то расходы.
    Но зато вход подешевле, ликвидность существенно выше, и диверсификация по всему миру.
    «Владею долями недвижимости по всему миру» — как звучит. :)

    Ответить
    • finadm
      06.05.2016 14:19

      Ну да. Лучше — в REIT или в ETF на REIT. Я, кстати, в упомянутом вебинаре об этом подробно рассказываю))

      Ответить
  • Фёдор
    06.05.2016 15:35

    Мне думается, что это пример непрофессионализма в деле инвестирования в недвижимость. Инвесторы не просто вкладывают свои деньги, они используют кредитное плечо и улучшают недвижимость так, чтобы повысить доходность. Для Петербурга процент порядка 20% в год. В агрессивном варианте до 35%, но это уже и существенная головная боль. На 35% ориентироваться не надо. Продемонстрированные варианты инвестирования в недвижимость «в лоб» действительно дают мало, хорошо не в минусе.

    Ответить
    • finadm
      07.05.2016 20:49

      Федор, открою Вам страшный секрет — на брокерском счету или на профессиональном счету unit-linked тоже можно использовать кредитное плечо и (пытаться) повышать свою доходность))
      Маленький нюанс — почему-то многие знают об этом способе, но очень редко кто пользуется. Почему бы, а? Может, потому, что большинство — все-таки умные люди, которые предпочитают учиться на чужих ошибках?))

      Ответить
  • Евгений
    06.05.2016 17:29

    Есть и другая точка зрения. Например, у небезызвестного Р. Кийосаки.
    Которая заключается в том, что важно иметь активы, которые генерят денежный поток. Хорошая квартира в хорошем месте — это всегда гарантия денежного потока. Не надо закладываться на то, что ее необходимо продавать. А всегда рассчитывать на то, что в любой ситуации, при любой финансово-экономической обстановке, она будет приносить живые деньги. Ведь, как говорится, квартиру красят три вещи: место, место и еще раз место (ее расположения).
    А вся литература по фондовому рынку опирается только на историю роста акций, но никаких предпосылок, что так будет всегда, нет. Ни один фин.эксперт, призывающий вкладываться в акции (Сигал и т.д.), не аргументирует это фундаментальным анализом рынков и состоянием мировой экономики, т.к. они как раз говорят о том, что фондовый рынок расти не будет, потому что состояние мировой экономики плачевное. И поэтому кэшфлоу от ценных бумаг не гарантирован при любой диверсификации портфеля, в отличии от недвижимости.

    Еще раз повторюсь, что это мнение Кийосаки. Которое заслуживает уважения в силу его достижений.
    Интересно, что Елена думает про это, ведь наверняка она знакома с такой позицией.
    Я понимаю, что это более глобальный вопрос, чем инвестирование и % дохода, т.к. касается целей и ценностей, но тем не менее, хотелось бы услышать комментарий.

    Ответить
    • finadm
      07.05.2016 20:41

      Евгений, о плюсах и минусах инвестирования в недвижимость я уже говорила на вышеупомянутом вебинаре. Свою точку зрения также неоднократно высказывала, в том числе и в этой рассылке.
      Кратко повторю, что сама лично я не сторонник «замораживания» большой суммы денег в реальной недвижимости с целью получения «хоть какого-нибудь дохода». Если уж говорить об инвестициях в недвижимость, то предпочитаю более ликвидные, более доходные и менее затратные способы типа ETF на REIT.

      Ответить
Оставить комментарий