Сколько на самом деле приносят инвестиции в жилую недвижимость?

 
 
Тему этой статьи невзначай подсказал мне один из клиентов, пришедший недавно на мою консультацию. У нас с ним речь зашла о доходности недвижимости в Москве.

Он рассказал, что его знакомые купили как-то квартиру в строящемся жилом комплексе с тем, чтобы потом ее сдавать. И каково же было их удивление, когда после постройки этого самого комплекса обнаружилось, что таких вот инвестиционных квартир там – 80%!

Представляете себе картину? Сдается 80% квартир на одном «кусочке» пространства – выбирай-не хочу! Как мы все прекрасно помним из курса экономики, если рынок чем-то перенасыщен – то это неминуемо сказывается на цене товара!

Не удивительно, что сдавать квартиру в подобном доме получается только с сильным «дисконтом» относительно других подобных предложений. В результате, ни о какой хорошей доходности данного капиталовложения говорить вообще не приходится!

В общем, тема «квартира – выгодное вложение» по-прежнему продолжает жить в умах наших соотечественников.

Собственно, сильно переубеждать и приводить новые расчеты на эту тему я не буду – всё это можно найти в архивах моих рассылок.

 

Однако, сегодня я бы хотела написать об изменении налогового законодательства, о котором до сих пор мало кто знает, но которое напрямую уменьшит и без того небольшую доходность по аренде.

Итак. Если у вас нету дома, то пожары ему не страшны!

А если есть?
Допустим (и возьмем реальные цифры), есть у вас двушка где-нибудь на юге Москвы около 50 кв.м. Стоит она сейчас около 8 млн. рублей, и сдаете вы ее за 35 000р. Таким образом, ваш доход составляет около 5,25%.

Однако, доход этот, прямо скажем, не «чистый». Из него еще надо вычесть:

  • страховку квартиры (если есть, но все заботливые собственники предпочитают таки ее покупать);
  • расходы на ремонт и обновление мебели;
  • расходы на риэлтора;
  • простой квартиры, пока одни арендаторы съехали, а новые еще не въехали;
  • и т.д., по мелочи.

В общем, я лично знаю уже многих людей, которые всерьез занимаются арендой недвижимости. Они все сходятся во мнении, что если удается на подобном «инвестировании» заработать около 4-5% — это уже хорошо!

 

Однако, важный момент, о котором не должен забывать арендодатель – это налоги!

Во-первых, мы все прекрасно помним, что с каждого дохода от сдачи недвижимости внаем мы должны заплатить 13% налога как физическое лицо. Умельцы умудряются сдавать квартиру, регистрируясь как ИП и с налогом уже в 6%, но там есть свои минусы, включая различные страховые и пенсионные отчисления и расходы на сопровождение деятельности ИП.

Во-вторых, в нашей прекрасной стране есть также налог на недвижимость, которые многие инвесторы предпочитают не брать в расчет. А зря!

 

Давайте вместе посмотрим, какие изменения в последнее время произошли в законодательстве, касающиеся налога на недвижимость?

 

До 2015 года налог на имущество физических лиц был сравнительно небольшим. Это объяснялось тем, что, в соответствии с Законом РФ «О налогах на имущество физических лиц» №2003-1 от 09 января 1991 года, владельцы квартир платили налог, исходя из так называемой суммарной инвентаризационной стоимости объектов недвижимости.

После 1 января 2015 года вступили в силу изменения в Налоговый кодекс РФ, согласно которым налоговая база для исчисления налога на имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Для целей налогообложения оценка кадастровой стоимости объектов недвижимости производилась органами власти субъектов Российской Федерации на основании Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ».

В связи с принятием Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», вступившего в силу с 01 января 2017 года, летом 2016 года был введен так называемый «мораторий на увеличение кадастровой стоимости», о котором многие слышали. Чтобы не перегружать вас подробностями, скажу просто, что его суть состояла в запрете в период с 2017 по 2020 год применять для целей налогообложения кадастровую стоимость, которая превышала бы кадастровую стоимость, установленную по состоянию на 01 января 2014 года. Сделано это было для того, чтобы стимулировать регионы к переходу на правила государственной кадастровой оценки, установленные в новом законе.

Радость налогоплательщиков была недолгой, поскольку мораторий вступил в явное противоречие с интересами властей регионов и, в первую очередь, Москвы, где в течение 2016 года интенсивно велась работа по переоценке кадастровой стоимости объектов недвижимости. Запланированные бюджетные поступления оказались под угрозой! Видимо, поэтому осенью 2016 года появился правительственный законопроект, который привел к принятию закона об отмене моратория на увеличение кадастровой стоимости. Законом от 30 ноября 2016 года №  401-ФЗ посредством хитрой юридической эквилибристики прямой запрет на увеличение кадастровой стоимости превратился в право руководителей регионов этот запрет для себя устанавливать, да еще и срок для такого заведомо непроходного решения установили всего 20 дней — до 20 декабря 2016 года.

Желающих самих себя ограничивать среди губернаторов, естественно, не нашлось, поэтому мораторием никто воспользоваться не успел.

Применительно к той же Москве, с 01 января 2017 года для налогообложения применяется кадастровая  стоимость, установленная постановлениями Правительства г. Москвы №  790-ПП, 791-ПП от 29 ноября 2016 года. При этом результаты кадастровой оценки, действовавшие по состоянию на 01 января 2014 года, значения не имеют. Новые результаты оценки город Москва будет вправе утвердить только с 01 января 2019 года, так как для Москвы периодичность переоценки кадастровой стоимости установлена в 2 года.

Уменьшить налог удастся, только доказав в суде, что кадастровая стоимость превышает рыночную, либо установив через тот же суд недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Учитывая, что для этого придется заказывать дорогостоящие экспертизы, такую тяжбу потянут далеко не все желающие, тем более, что в результате можно будет снизить налог только за текущий налоговый период.

На размер налогооблагаемой базы влияют и налоговые вычеты, которые в отношении квартир составляют 20 квадратных метров жилой площади. В 2016 году на своей прямой линии Президент РФ вроде бы поддержал предложение предпринимателя увеличить налоговые вычеты по налогу на недвижимость физических лиц, но дальше этого дело не пошло.

В результате, на сегодняшний день мы имеем довольно высокий налог на недвижимость.  Зачастую, как отмечают эксперты, кадастровая стоимость оказывается сильно завышенной, поскольку при ее определении не принимается во внимание экономическая ситуация, наличие подъездных путей и прочие факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

 

В общем, кто всё это прочитал и понял сложный юридический язык, несмотря на то, что я стараюсь проще писать – от меня большой привет)

Я же поясню более кратко и на примере.

Возьмем всю ту же нашу двушку на юге Москвы. Раньше мы платили налог на недвижимость, исходя из ее инвентаризационной стоимости. Эта самая стоимость составляла около 300 000р. Таким образом, ранее мы платили налог только 300 рублей в год. Всё!

Сейчас мы должны будем платить налог, исходя из кадастровой стоимости. Несмотря на то, что сами мы, вместе с рынком, можем оценивать нашу квартиру в 8 млн. рублей, кадастровая стоимость у нас будет стоять в 8,2 млн. рублей. Со всеми вычетами и понижающими коэффициентами, наш налог будет выглядеть следующим образом:

За 2017г. – 2 952р.

За 2018г. – 3 936р.

За 2019г. и далее – 4 920р.

Таким образом, наш конечный налог фактически вырос в 16,4 раз и составил уже довольно-таки ощутимые 1,17% от нашей годовой прибыли! И там, где мы еще вчера получали те самые 5,25%, завтра за счет только налога на недвижимость мы будем получать уже 5,19%. Вычтем еще налог в 6% на ИП – получим уже 4,87%. Вычтем ремонт, риэлтора, далее по списку… В общем, тенденцию вы поняли…

 

И вишенкой на торте: кадастровая стоимость квартиры и коэффициент налогов может увеличиваться по решению региональных властей!

 

В общем, недвижимость давно перестала приносить тот доход, на который по-прежнему пытаются рассчитывать наши сограждане, покупая столь неликвидный актив. Именно поэтому, инвестирование в зарубежный рынок с его ликвидностью и хорошей долларовой доходностью обретает всё больше популярности. Приходите на консультации – обсудим!